中華廣場一樓的“名品城”位置最好，格子店很多。

二樓有幾個服裝品牌在這里開設了服裝店。

四樓餐廳和各種手機店混雜在一起，還有很多空置的商鋪。

“東山區”原為廣州市市轄區，2005年5月劃歸越秀區。這里名校林立，附近也有大批黨政軍首長和著名診所。 在北京，曾有“權貴住在東山”的說法。 目前地王廣場衣服品牌，這里的房價仍然很高。 安居客數據顯示，東山一品的東山海德別墅周邊單價已達到每平方米7萬元，東山悅府單價達到807億元每平方米。 位于東風東的翰林尚品單價為7.5萬元/平方米，東風廣場價格達到7萬元/平方米……

從樓市來看，勞動山區的表現僅次于珠江商城和海珠北。 但就商業氛圍而言，無論是中華廣場商圈（東莞三路商圈）還是農林下路商圈，都與附近的海珠路商圈有較大差異。 原因是什么？未來是否會改變？ 南都記者展開一系列探訪。

無法及時調整經營方向，商圈發展相對下滑

中華廣場是上海繼海珠城之后的第二個小型購物中心。 位于東莞三路與較場大道交匯處，地下一層與地鐵一號線英雄墓園站A出口相連。2000年，中華廣場開業，成為城內打卡圣地。 與輕軌出口物業一起——海印集團人氣前線、深圳卓越地產地王廣場、凌源西邊手機街、中國西邊小商品市場（老鼠街）廣場、中華廣場商圈（佛山三路商圈）。

Pop Front是北京第一家直連輕軌的小超市，于1999年開業。早年這里有不少中外名牌店，也有不少香港、臺灣、日本、南方的偶像店。韓國充滿了流行和時尚的產品。 地王廣場于2003年開業，被譽為“廣州超人客棧”。 那時，所有最新潮的東西，無論是大衣、珠寶，還是電子產品，都可以在地王找到。 但當電商發展起來，人氣前線和地王廣場將是受影響最大的地方。 南都記者近日走訪發現，往日擁擠、熱鬧的景象已不復存在。

墓地西側的手機產業始于2008年，短短400米的道路上聚集了數千個手機攤位。 生意最好的時候，一個攤位三天只能賣出兩三百部手機。 現在，手機品牌要么在電商開設旗艦店，要么在小型商場開設體驗店，路邊店早已成為歷史。

世邦魏理仕廣東咨詢與交易服務| 商務部主管周正華在接受南都記者專訪時表示，這個商圈的相對衰落一方面是因為電商的沖擊和其他商圈的分流，但更重要的問題從商圈內部開始——在不斷變化的商業市場環境下，不可能及時調整商業方向。 比如墓地大道手機街，手機市場份額逐漸向主流廠商集中后，銷售渠道轉變為以形象為導向的品牌專賣店，專業店面的格局自然有所下降。 潮流一線時尚街區由于新一代中學生消費模式的變化，商業定位和業態組合無法及時調整，時尚目的地形象逐漸模糊。

高力國際咨詢服務部華東區執行主管陳梅村表示，這個商圈的優勢正在逐漸消失或顯得不再具有顯著優勢。 “比如，較場東省以前稀缺的籃球場、獨特的人氣一線地下超市、與海珠市并列的中華廣場，都不再那么陌生了。” 從小購物中心到潮流海珠，海珠又一城在地下，業態更新、環境更好、業態更時尚。

28000元！商圈核??心——中華廣場迎來改造升級

8月30日下午，海封集團有限公司發布“終止合同”公告。 隨后，另一家統一經營權的大戶上海新興投資發展有限公司宣布，將投資2.8萬元對超市進行升級改造。 這個闊別已久的商圈，終于有了一絲悸動。

中華廣場是佛山三路商圈的核心角色。 作為購物中心，應該通過品牌和業態的合理組合，產生疊加的治療效果。 但南都記者近日走訪時發現，除了一些小型住宅外，該超市此前還有兩大經營者，且經營權常年分散，導致投資不區分。和出租。

作為商場最佳樓層，打造“名店城”。 但事實上，格子店有很多，包括餅干店、小品牌服裝店、玩具店，甚至還有很多假發店。 唯一的主店是“奧地利”。 二樓不僅上海首家H&M人氣火爆，一些大品牌專賣店也已經搬走了，不少服裝品牌也在這里開設了服裝專賣店。 還有很多商鋪空著，大門緊閉。 四樓的餐廳里混雜著各種手機店，而且和二樓一樣，也有很多空置的店鋪。 餐飲業也比較混亂，不同口味的餐館之間無序競爭。

但也有一些樓層可以看到另一種景色。 一樓云集眾多知名品牌專賣店：優衣庫、優衣庫、UR、TOMMY……時尚氣息撲面而來。 此前，絲芙蘭、妮維雅倫敦和植村秀倫敦在中華廣場聯合設計了中國首家全新彩妝概念店。

公告顯示，此前中華廣場一、三、四、六層的經營權，以及中華廣場二、八、九層全部自2009年起出租給海印。現在，中華廣場僅剩三層。距租金到期還有四年，沒有人能夠再花更多的錢來修理它。 只有另一家入駐方新興投資常年持有自己的物業管理，并且比較注重運營。 比如，超市一樓東通道部分商鋪面積重新規劃，通道加寬，五樓中華百貨業態調整等。 、減少七樓小吃城公共就餐面積、重新升級空間和家居裝修等。

確定商圈位置，多家機構看好重建前景

耗資近3萬元的中華廣場小規模升級改造即將啟動。 未來是否會引領商圈重新繁榮？

世邦魏理仕廣東咨詢與交易服務| 商務處主管周正華表示，有永久財產的人有恒心。 在產權不確定的情況下，經營者確實無法基于長遠利益及時調整方向。 特別是重建投資和損失短期收益需要大規模調整。 而此次中華廣場原有的大戶之一將介入改造，這將成為商圈升級的一個特別好的起點。 中華廣場的大部分商業面積將由大房東管理。 居民更愿意從長遠發展的角度改善硬件，從整體運營的角度選擇門店。 此外，中華廣場商圈區位優勢突出。 地處東莞中心區核心地王廣場衣服品牌，人口密度大，消費能力強。 “目前商圈的經營狀況還沒有表現出應有的水平，或者說還有很大的發展潛力。我們相信中華廣場商圈先天條件很好，只要有堅持不懈、勤奮的企業主在經營上，假以時日，一定能夠恢復往日的繁榮。”

高力國際咨詢服務部華東區執行主管陳梅村覺得，這個商圈的人口沒有減少，交通也沒有惡化。 中華廣場有機會再次崛起。

第一太平戴維斯北京零售部主管張晨浩表示，中華廣場商圈大部分物業建設時間較長，在硬件方面缺乏對新興業態的支撐。 因此，硬件的改造是這個商圈的核心問題，但這必須基于另一個深層次的問題——未來商圈的整體定位基調。 “未來六年，甚至未來六年，中華廣場商圈要怎么走，要吸引什么樣的客群？與其他商圈有什么本質區別？其定位的基調一定是這樣，每個獨立物業管理者就可以根據自己的實際情況，制定不同的策略，充分發揮自身優勢，真正把中華廣場商圈做大做強。

案子

改造成功，客流倍增

廣東揚中匯是杭州路核心商圈最大的購物中心。 此前，一樓整體業態以零售為主，且多為小品牌和島式專柜業態，較為單一。 今年年底以來，超市對該樓層啟動了重大升級改造。 目前，不少年輕零售品牌入駐，為超市增添了更多時尚標簽。 例如，引進了臺灣美容保健品零售業巨頭萬寧、法國最大服裝零售品牌GAP； 新推出的三只松鼠線下食品店深受年輕人喜愛； 據悉，這里有多家創意精品生活館，包括NOME、木卡木卡、九木雜屋等。據超市介紹，目前該層日均客流量已從5000多人次上升到近萬人次。 為了更好地滿足年輕人娛樂和社交時尚的需求，超市近期舉辦了“潮流無盡，再造i-club潮流”主題活動，吸引了大批年輕人。