中華廣場(chǎng)一樓的“名品城”位置最好，格子店很多。

二樓有幾個(gè)服裝品牌在這里開(kāi)設(shè)了服裝店。

四樓餐廳和各種手機(jī)店混雜在一起，還有很多空置的商鋪。

“東山區(qū)”原為廣州市市轄區(qū)，2005年5月劃歸越秀區(qū)。這里名校林立，附近也有大批黨政軍首長(zhǎng)和著名診所。 在北京，曾有“權(quán)貴住在東山”的說(shuō)法。 目前地王廣場(chǎng)衣服品牌，這里的房?jī)r(jià)仍然很高。 安居客數(shù)據(jù)顯示，東山一品的東山海德別墅周邊單價(jià)已達(dá)到每平方米7萬(wàn)元，東山悅府單價(jià)達(dá)到807億元每平方米。 位于東風(fēng)東的翰林尚品單價(jià)為7.5萬(wàn)元/平方米，東風(fēng)廣場(chǎng)價(jià)格達(dá)到7萬(wàn)元/平方米……

從樓市來(lái)看，勞動(dòng)山區(qū)的表現(xiàn)僅次于珠江商城和海珠北。 但就商業(yè)氛圍而言，無(wú)論是中華廣場(chǎng)商圈（東莞三路商圈）還是農(nóng)林下路商圈，都與附近的海珠路商圈有較大差異。 原因是什么？未來(lái)是否會(huì)改變？ 南都記者展開(kāi)一系列探訪。

無(wú)法及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)方向，商圈發(fā)展相對(duì)下滑

中華廣場(chǎng)是上海繼海珠城之后的第二個(gè)小型購(gòu)物中心。 位于東莞三路與較場(chǎng)大道交匯處，地下一層與地鐵一號(hào)線英雄墓園站A出口相連。2000年，中華廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，成為城內(nèi)打卡圣地。 與輕軌出口物業(yè)一起——海印集團(tuán)人氣前線、深圳卓越地產(chǎn)地王廣場(chǎng)、凌源西邊手機(jī)街、中國(guó)西邊小商品市場(chǎng)（老鼠街）廣場(chǎng)、中華廣場(chǎng)商圈（佛山三路商圈）。

Pop Front是北京第一家直連輕軌的小超市，于1999年開(kāi)業(yè)。早年這里有不少中外名牌店，也有不少香港、臺(tái)灣、日本、南方的偶像店。韓國(guó)充滿(mǎn)了流行和時(shí)尚的產(chǎn)品。 地王廣場(chǎng)于2003年開(kāi)業(yè)，被譽(yù)為“廣州超人客棧”。 那時(shí)，所有最新潮的東西，無(wú)論是大衣、珠寶，還是電子產(chǎn)品，都可以在地王找到。 但當(dāng)電商發(fā)展起來(lái)，人氣前線和地王廣場(chǎng)將是受影響最大的地方。 南都記者近日走訪發(fā)現(xiàn)，往日擁擠、熱鬧的景象已不復(fù)存在。

墓地西側(cè)的手機(jī)產(chǎn)業(yè)始于2008年，短短400米的道路上聚集了數(shù)千個(gè)手機(jī)攤位。 生意最好的時(shí)候，一個(gè)攤位三天只能賣(mài)出兩三百部手機(jī)。 現(xiàn)在，手機(jī)品牌要么在電商開(kāi)設(shè)旗艦店，要么在小型商場(chǎng)開(kāi)設(shè)體驗(yàn)店，路邊店早已成為歷史。

世邦魏理仕廣東咨詢(xún)與交易服務(wù)| 商務(wù)部主管周正華在接受南都記者專(zhuān)訪時(shí)表示，這個(gè)商圈的相對(duì)衰落一方面是因?yàn)殡娚痰臎_擊和其他商圈的分流，但更重要的問(wèn)題從商圈內(nèi)部開(kāi)始——在不斷變化的商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境下，不可能及時(shí)調(diào)整商業(yè)方向。 比如墓地大道手機(jī)街，手機(jī)市場(chǎng)份額逐漸向主流廠商集中后，銷(xiāo)售渠道轉(zhuǎn)變?yōu)橐孕蜗鬄閷?dǎo)向的品牌專(zhuān)賣(mài)店，專(zhuān)業(yè)店面的格局自然有所下降。 潮流一線時(shí)尚街區(qū)由于新一代中學(xué)生消費(fèi)模式的變化，商業(yè)定位和業(yè)態(tài)組合無(wú)法及時(shí)調(diào)整，時(shí)尚目的地形象逐漸模糊。

高力國(guó)際咨詢(xún)服務(wù)部華東區(qū)執(zhí)行主管陳梅村表示，這個(gè)商圈的優(yōu)勢(shì)正在逐漸消失或顯得不再具有顯著優(yōu)勢(shì)。 “比如，較場(chǎng)東省以前稀缺的籃球場(chǎng)、獨(dú)特的人氣一線地下超市、與海珠市并列的中華廣場(chǎng)，都不再那么陌生了。” 從小購(gòu)物中心到潮流海珠，海珠又一城在地下，業(yè)態(tài)更新、環(huán)境更好、業(yè)態(tài)更時(shí)尚。

28000元！商圈核??心——中華廣場(chǎng)迎來(lái)改造升級(jí)

8月30日下午，海封集團(tuán)有限公司發(fā)布“終止合同”公告。 隨后，另一家統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)權(quán)的大戶(hù)上海新興投資發(fā)展有限公司宣布，將投資2.8萬(wàn)元對(duì)超市進(jìn)行升級(jí)改造。 這個(gè)闊別已久的商圈，終于有了一絲悸動(dòng)。

中華廣場(chǎng)是佛山三路商圈的核心角色。 作為購(gòu)物中心，應(yīng)該通過(guò)品牌和業(yè)態(tài)的合理組合，產(chǎn)生疊加的治療效果。 但南都記者近日走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，除了一些小型住宅外，該超市此前還有兩大經(jīng)營(yíng)者，且經(jīng)營(yíng)權(quán)常年分散，導(dǎo)致投資不區(qū)分。和出租。

作為商場(chǎng)最佳樓層，打造“名店城”。 但事實(shí)上，格子店有很多，包括餅干店、小品牌服裝店、玩具店，甚至還有很多假發(fā)店。 唯一的主店是“奧地利”。 二樓不僅上海首家H&M人氣火爆，一些大品牌專(zhuān)賣(mài)店也已經(jīng)搬走了，不少服裝品牌也在這里開(kāi)設(shè)了服裝專(zhuān)賣(mài)店。 還有很多商鋪空著，大門(mén)緊閉。 四樓的餐廳里混雜著各種手機(jī)店，而且和二樓一樣，也有很多空置的店鋪。 餐飲業(yè)也比較混亂，不同口味的餐館之間無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)。

但也有一些樓層可以看到另一種景色。 一樓云集眾多知名品牌專(zhuān)賣(mài)店：優(yōu)衣庫(kù)、優(yōu)衣庫(kù)、UR、TOMMY……時(shí)尚氣息撲面而來(lái)。 此前，絲芙蘭、妮維雅倫敦和植村秀倫敦在中華廣場(chǎng)聯(lián)合設(shè)計(jì)了中國(guó)首家全新彩妝概念店。

公告顯示，此前中華廣場(chǎng)一、三、四、六層的經(jīng)營(yíng)權(quán)，以及中華廣場(chǎng)二、八、九層全部自2009年起出租給海印。現(xiàn)在，中華廣場(chǎng)僅剩三層。距租金到期還有四年，沒(méi)有人能夠再花更多的錢(qián)來(lái)修理它。 只有另一家入駐方新興投資常年持有自己的物業(yè)管理，并且比較注重運(yùn)營(yíng)。 比如，超市一樓東通道部分商鋪面積重新規(guī)劃，通道加寬，五樓中華百貨業(yè)態(tài)調(diào)整等。 、減少七樓小吃城公共就餐面積、重新升級(jí)空間和家居裝修等。

確定商圈位置，多家機(jī)構(gòu)看好重建前景

耗資近3萬(wàn)元的中華廣場(chǎng)小規(guī)模升級(jí)改造即將啟動(dòng)。 未來(lái)是否會(huì)引領(lǐng)商圈重新繁榮？

世邦魏理仕廣東咨詢(xún)與交易服務(wù)| 商務(wù)處主管周正華表示，有永久財(cái)產(chǎn)的人有恒心。 在產(chǎn)權(quán)不確定的情況下，經(jīng)營(yíng)者確實(shí)無(wú)法基于長(zhǎng)遠(yuǎn)利益及時(shí)調(diào)整方向。 特別是重建投資和損失短期收益需要大規(guī)模調(diào)整。 而此次中華廣場(chǎng)原有的大戶(hù)之一將介入改造，這將成為商圈升級(jí)的一個(gè)特別好的起點(diǎn)。 中華廣場(chǎng)的大部分商業(yè)面積將由大房東管理。 居民更愿意從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度改善硬件，從整體運(yùn)營(yíng)的角度選擇門(mén)店。 此外，中華廣場(chǎng)商圈區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出。 地處東莞中心區(qū)核心地王廣場(chǎng)衣服品牌，人口密度大，消費(fèi)能力強(qiáng)。 “目前商圈的經(jīng)營(yíng)狀況還沒(méi)有表現(xiàn)出應(yīng)有的水平，或者說(shuō)還有很大的發(fā)展?jié)摿ΑＮ覀兿嘈胖腥A廣場(chǎng)商圈先天條件很好，只要有堅(jiān)持不懈、勤奮的企業(yè)主在經(jīng)營(yíng)上，假以時(shí)日，一定能夠恢復(fù)往日的繁榮。”

高力國(guó)際咨詢(xún)服務(wù)部華東區(qū)執(zhí)行主管陳梅村覺(jué)得，這個(gè)商圈的人口沒(méi)有減少，交通也沒(méi)有惡化。 中華廣場(chǎng)有機(jī)會(huì)再次崛起。

第一太平戴維斯北京零售部主管張晨浩表示，中華廣場(chǎng)商圈大部分物業(yè)建設(shè)時(shí)間較長(zhǎng)，在硬件方面缺乏對(duì)新興業(yè)態(tài)的支撐。 因此，硬件的改造是這個(gè)商圈的核心問(wèn)題，但這必須基于另一個(gè)深層次的問(wèn)題——未來(lái)商圈的整體定位基調(diào)。 “未來(lái)六年，甚至未來(lái)六年，中華廣場(chǎng)商圈要怎么走，要吸引什么樣的客群？與其他商圈有什么本質(zhì)區(qū)別？其定位的基調(diào)一定是這樣，每個(gè)獨(dú)立物業(yè)管理者就可以根據(jù)自己的實(shí)際情況，制定不同的策略，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，真正把中華廣場(chǎng)商圈做大做強(qiáng)。

案子

改造成功，客流倍增

廣東揚(yáng)中匯是杭州路核心商圈最大的購(gòu)物中心。 此前，一樓整體業(yè)態(tài)以零售為主，且多為小品牌和島式專(zhuān)柜業(yè)態(tài)，較為單一。 今年年底以來(lái)，超市對(duì)該樓層啟動(dòng)了重大升級(jí)改造。 目前，不少年輕零售品牌入駐，為超市增添了更多時(shí)尚標(biāo)簽。 例如，引進(jìn)了臺(tái)灣美容保健品零售業(yè)巨頭萬(wàn)寧、法國(guó)最大服裝零售品牌GAP； 新推出的三只松鼠線下食品店深受年輕人喜愛(ài)； 據(jù)悉，這里有多家創(chuàng)意精品生活館，包括NOME、木卡木卡、九木雜屋等。據(jù)超市介紹，目前該層日均客流量已從5000多人次上升到近萬(wàn)人次。 為了更好地滿(mǎn)足年輕人娛樂(lè)和社交時(shí)尚的需求，超市近期舉辦了“潮流無(wú)盡，再造i-club潮流”主題活動(dòng)，吸引了大批年輕人。